今年9月15日，《住房租赁条例》将正式施行。作为我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规 ，《条例》受到广泛关注 ，并由此引发有关“房东税 ”话题的热议 。
《条例》明确，出租人应当按照规定 ，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案 。对此 ，有市场观点认为，这是增收“房东税 ”的前兆。
多位专家向记者表示，不应简单将备案和征税“划等号” 。一方面 ，《条例》本身并不涉及税费政策的调整 。另一方面 ，出租房屋相应的税费政策是执行了数十年的规定，并未新增税费种类。
个人出租房屋本就需纳税
事实上 ，在我国的税法体系下 ，个人出租房屋一直需要纳税，但并不存在“房东税 ”这一税种 ，个人出租住宅主要涉及增值税 、房产税 、个人所得税、印花税 、城市维护建设税 、城镇土地使用税等税种 ，外界将其打包理解为“房东税 ”。
这些税种的计税依据和税率根据地区和政策有所不同，很多城市会以综合税率的口径进行征税 。一般来说 ，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税种涉及税率较低 ，或被减免征收 。
上海市税务局客服工作人员表示，在上海 ，个人出租住宅 、月租金不超过10万元的情况下 ，以2.5%的综合税率口径统一征收。其中，增值税被减免，2.5%的税率包含2%的房产税和0.5%的个人所得税 。
举个例子 ，如果某房东出租的一套房屋月租为5000元 ，那么年租金为6万元，每年需要缴纳的综合税费为1500元 。
业内人士介绍 ，个人房东纳税 ，可以到社区事务受理机构或“随申办”线上备案，如租客需要发票 ，可在办税服务厅按2.5%综合税率当场开票并缴税；若租客无开票需求 ，目前仍可暂不申报。但未来应税收入未申报风险将明显上升 。个人房东需要及时了解政府最新政策表态，服从最新政策要求 。
备案与征税的关系要厘清
上海市民对租房备案应该不陌生。因为相关要求已经提出十多年 ，且在持续优化 。
2011年10月《上海市居住房屋租赁管理办法》施行 ，开始要求出租房屋进行备案 。2022年颁布并实施的《上海市住房租赁条例》同样强调了“住房租赁合同备案”，并已在很高普及度上执行租赁合同备案及税收征管措施。2024年10月出台的《上海市住房租赁合同网签备案操作规定》 ，进一步规范了住房租赁合同网上签约 、登记备案行为 。
专家表示 ，备案和征税之间的关系需要进一步厘清 。
“合同备案本身不能直接等同于强制征税，两者之间不存在必然关系。一方面，强制征税需要相关立法作为依据 ，不是以合同备案为依据 ，合同备案本身并不会直接成为征税依据。另一方面，征税也不必然要求合同备案 。是否征税还是依据相关税法规定 ，看是否触发了起征点 。 ”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰表示 ，目前没有看到有税务部门宣称，会主动从合同备案信息发起追税。
关于网络热传的全面严格强制征税 ，业内人士表示 ，征税本身有成本，只有征税收益显著大于征税成本的时候 ，才会考虑全面强制征税 。总体看 ，各地在是否对房东出租经营活动及收益进行强制课税，还是十分谨慎的 。
就上海的实践来说 ，合同纳入备案的一大目的 ，就是为了规范租赁交易和确保合同有备可查，以及管理流动人员。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，租客有了备案合同 ，将更便于居住证办理和公积金提取用于租房等事项 。
出发点是整治市场乱象
“关于‘房东税’的讨论 ，实则模糊了重点 。《条例》的出发点是整治过去一段时间里出现的安全隐患 、权益纠纷等住房租赁市场乱象。 ”严跃进分析，《条例》是立足于房地产发展新模式和租购并举的工作要求 ，在立法层面的积极推进和落实 。
比如 ，住房租赁市场长期存在的“二房东”现象亟待规范 。一些“二房东 ”违规隔断损坏房屋结构 、截留租金，导致租客利益受损。但由于“二房东 ”存在隐蔽性而难以监管 。
《条例》明确 ，“自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务 ，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定” 。
又如 ，针对出租房屋出现不当使用的现象 ，《条例》明确了出租房的基本标准，即符合建筑、消防等方面的标准和要求 ，同时禁止厨房 、卫生间 、阳台、过道 、地下储藏室 、车库等非居住空间单独出租用于居住 ，并要求租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
现实生活中，还有一些租赁合同对押金的约定不细致 ，导致相关纠纷频出。如 ，在未约定的前提下，房东以清洁费、损耗等名义扣押金 。
因此 ，《条例》提出 ，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额 、返还时间以及扣减押金的情形等事项 。除住房租赁合同约定的情形以外 ，出租人无正当理由不得扣减押金。
从这个角度来看 ，租赁合同备案的提出也就不难理解 。“租赁合同备案的出发点主要是公平公正保障租赁双方的合法权益，同时助力政府及时了解租赁住房市场总体态势 、最新动态和进行风险防控 。 ”陈杰表示 ，客观地说 ，全面合同备案也为强化相关税收征管提供了更好的技术条件和更充分的数据基础。
（文章来源：上观新闻）
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